لینک به سایت های دیگر



نکته ها

سال 1396 و سال اقتصاد مقاومتی ، تولید - اشتغال بر عموم هموطنان مبارک باد

روابط مالک و مستاجر مشاهده در قالب PDF چاپ فرستادن به ایمیل

ماده اول- دکانها- مغازه‌‌ها- خانه‌ها- آپارتمانها- مهمانخانه‌ها- مسافرخانه‌ها- گرمابه‌ها- کاروانسراها- محل کارخانه‌ها- محل باشگاههای ورزشی- گاراژها- انبارها- اطاقهای کرایه به طور کلی هر محلی که برای پیشه و کسب یا تجارت و یا سکنی تا به حال اجاره داده شده و یا بعداً اجاره داده شود مشمول مقررات این قانون خواهد بود.
تبصره 1- منظور از اجاره مذکوره در این ماده آنست که تصرف متصرف به عنوان اجاره یا صلح منافع یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت به مورد تصرف سند رسمی یا غیر رسمی تنظیم شده و یا تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او باشد. ماده چهارم- مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه مال‌الاجاره (اجرت‌الامسمی) و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان اجرت‌المسمی آخر هر ماه ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و چنانچه اجاره‌نامه در بین نباشد مال‌الاجاره را به میزانی که بین طرفین مقرر و عملی شده ظرف ده روز پس از انقضاء هر ماه پرداخت نماید و در صورت امتناع مستاجر از پرداخت مال‌الاجاره و یا اجرت‌المثل به شرح فوق با رعایت بند 7 ماده 8 این قانون به تقاضای موجر اجراییه بر تخلیه مورد اجاره در صورت وجود اجاره‌نامه از دفتر تنظیم کنند سند صادر و ملک تخلیه می‌شود و در صورت امتناع موجر یا نماینده قانونی او از دریافت مال‌الاجاره مستاجر مکلف است به منظور جلوگیری از تخلیه ظرف همان مدت مال‌الاجاره را با رعایت بند 7 ماده 8 در صندوق ثبت سپرده و قبض رسید آن را به دفترخانه تنظیم کننده اجاره‌نامه تسلیم و رسید دریافت دارد و چنانچه اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به نزدیکترین دفترخانه محل مستقل تسلیم و رسید بگیرد و در هر صورت دفترخانه مکلف می‌باشد منتهی ظرف ده روز به وسیله ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت وجه تودیع شده به دفترخانه مزبور مراجعه نماید.
ماده پنجم- در مواردی که بین مالک و کسی که ملک را به عنوان مستاجر ر تصرف دارد اجاره‌نامه‌ای تنظیم نشده و یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گردیده باشد هر یک از آنان می‌توانند به وسیله اظهارنامه از طرف مقابل ظرف ده روز درخواست تنظیم اجاره‌نامه یا تجدید آن را بنماید و در صورت عدم انجام تقاضا و یا عدم موافقت در تعیین میزان اجاره و شرایط آن هر یک از آنان می‌توانند برای تنظیم اجاره‌نامه و یا تعیین اجاره‌بها با رعایت مقررات ماده سوم در موردی که اجاره منقضی شته باشد طبق مواد 13 و 14 این قانون به دادگاه مراجعه نمایند و مادام که میزان اجاره‌بها از طرف دادگاه تعیین نشده مستاجر در آخر هر ماه منتها ظرف ده روز اجرت‌المثل را به میزان اجرت‌المسمی باید بپردازد و اگر اجاره‌نامه‌ای تنظیم نشده باشد اجرت‌المثل معادل مبلغی پرداخته خواهد شد که در آخرین اجاره‌نامه رسمی بین مالک با مستاجر سابق تنظیم شده باشد که در این صورت مالک رونوشت اجاره‌نامه مزبور را به وسیله دادگاه به مستاجر ابلاغ خواهد نمود و در صورتی که مستاجر از تاریخ ابلاغ تا ده روز از پرداخت وجه اجاره خودداری نماید و یا هر یک از اقساط مال‌الاجاره را به میزان اجرت‌المسمی ظرف ده روز بعد از هر ماه نپردازد به تقاضای مالک همان دادگاه در جلسه فوق‌العاده حکم تخلیه عین مستاجره خواهد داد و این حکم قطعی و لازم‌الاجرا است در صورتی که اجاره‌نامه‌ای وجود نداشته باشد مستاجر ملزم است به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که خود تشخیص می‌دهد و متناسب با اجاره ملک مشابه می‌باشد برای هر ماه تا دهم ماه بعد در صندوق دادگستری بسپارد به هر حال پس از صدور حکم دادگاه اگر میزان تعیین شده به عنوان مال‌الاجاره بیش از مبلغ سپرده باشد و یا اینکه بیش از اجرت‌المثلی باشد که پرداخت گردیده مستاجر ملزم است مابه‌التفاوت را از تاریخ درخواست به ضمیمه خسارت تاخیر تادیه صدی 12 در سال به مالک بپردازد و در صور انقضاء روز و عدم تودیع آن به تقاضای ملک همان دادگاه حکم به تخلیه صادر می‌نماید و حکم مزبور قطعی و لازم‌الاجرا است.
ماده ششم- دفاتر اسناد رسمی مکلف‌اند علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات مربوطه باید رعایت شود نکات زیر را نیز در اجاره‌نامه تصریح نمایند:
1- شغل و موجر و مستاجر.
2- عین مستاجره برای اجاره دادن بی مانع است و در تصرف کدام یک از طرفین می‌باشد و در صورتی که در تصرف مستاجر نباشد تسلیم در چه مدت صورت خواهد گرفت.
3- مهلت مستاجر برای پرداخت مال‌الاجاره منتها ده روز پس از سررسید هر قسط خواهد بود مگر آنکه طرفین ترتیب دیگری زاید بر مدت مقرر کرده باشند.
4- اجاره به منظور سکنی است یا تجارت یا پیشه و یا کسب و در مورد پیشه و کسب و یا تجارت تعیین نوع آن به طور صریح.
5- اجرت‌المثل پس از انقضای مدت و یا فسخ اجاره تا تجدید اجاره و یا تخلیه اجاره وی ا تخلیه به میزان اجرت‌المسمی خواهد بود.
ماده هفتم- در موارد زیر مستاجر می‌تواند بر حسب مورد صدور حکم به بطلان یا فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند:
1- در موردی که عین مستاجره قابل استفاده به آن منظور که اجاره شده نباشد.
2- در مواردی که مطابق شرایط اجاره‌نامه حق فسخ مستاجر تحقق یابد.
3- در صورت فوت مستاجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه.
تبصره- مفاد حکم قطعی بر بطلان یا فسخ اجاره باید از طرف دادگاه به دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره ابلاغ شود تا در ستون ملاحظات ثبت اجاره‌نامه قد نماید.
ماده هشتم- در موارد زیر موجر می‌تواند در مدت اجاره با بعد از انقضاء اجاره بر حسب مورد حکم بطلان یا فسخ اجاره و تخلیه مورد اجاره را درخواست کند.

در صورتی که مستاجر تا ده روز پس از سررسید بدهی خود بابت اجرت‌المسمی با ‌اجرت‌المثل از پرداخت اجاره‌بها خودداری نموده و یا ابلاغ اخطار دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند یا دفتر اسناد رسمی نزدیک به ملک ظرف سه روز قسط و یا اقساط عقب افتاده اجرت‌المسمی یا اجرت‌المثل را نپردازد موجر حق دارد از دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند و یا از اجزاء ثبت تقاضای اجراییه بنماید و هرگاه مستاجر مال‌الاجاره عقب افتاده را تودیع کند اجراء تخلیه عین مستاجره را متوقف می‌نماید و امر تخلیه موکول به حکم قطعی دادگاه خواهد شد.
تبصره 1- در مورد بندهای این ماده پس از صدور حکم قطعی به استحقاق موجر بر فسخ یا بطلان اجاره و تخلیه مورد اجاره مفاد حکم مزبور ره دفترخانه مربوط ابلاغ می‌شود که طبق آن فسخ یا بطلان اجاره را در دفاتر مربوطه قید نماید.
تبصره 2- در مورد بندهای 4 و 5 ماده فوق به ترتیب خریدار و موجر بایستی این احتیاج را اثبات نمایند و در مورد بند (5) این ماده احتیاج موجر بایستی پس از تصرف دادن مورد اجاره به مستاجر ایجاد شده باد در هر حال در مورد بندهای 4 و 5 قبل از صدور دستور اجراء خریدار و یا موجر بایستی به موجب سند رسمی در مقابل مستاجر سابق خود تعهد کند که اگر مورد اجاره را به نحوی که ادعا کرده پس از تخلیه مستاجر و لااقل برای مدت یک سال مورد استفاده قرار ندهد مبلغی معادل مال‌الاجاره سه سال مورد اجاره به مستاجر بپردازد مگر اینکه ثابت کند عدم استفاده او در مدت یک سال در اثر قوه قاهره بوده و در این صورت دادگاه سند پرداخت را ابطال خواهد کرد.
ماده نهم- علاوه بر موارد مذکور در ماده هشتم راجع به تخلیه در موارد زیر نیز درخواست تخلیه محل کسب پیشه یا تجارت از دادگاه جایز است:
1- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید.
2- تخلیه به منظور احتیاج شخصی برای کسب و پیشه یا تجارت موجر به شرط استفاده شخصی موجر دادگاه با توجه به مقررات این قانون نسبت به حقوق کسب پیشه یا تجارت حکم خواهد داد.
تبصره 2- در موردی که به یکی از علل مذکور در این ماده حکم بر تخلیه صادر می‌شود هرگاه در ملک ساختمانی متناسب با کسب و پیشه یا تجارت مستاجر سابق احداث شود مستاجر سابق حق تقدم در اجاره را خواهد داشت مشروط بر اینکه موقع خروج از ملک نظر خود را به وسیله اظهارنامه به مالک اعلام کرده باشد در این صورت مالک به وسیله اظهارنامه موقعی را که ساختمان برای استفاده مستاجر حاضر خواهد شد به او اطلاع داده و شرایط اجاره و میزان مال‌الاجاره را در اظهارنامه ذکر می‌نماید و مستاجر می‌تواند در جواب همین اظهارنامه صریحاً رد یا قبول خود را اعلام دارد و در صورت قبول مستاجر مبلغی را که به عنوان حقوق کسب و پیشه یا تجارت دریافت داشته در صندوق دادگستری ظرف ده روز سپرده و با ارایه نسخه اظهارنامه قبض سپرده به دفترخانه نزدیک به محل مستغل تقاضای تنظیم اجاره‌نامه را می‌کند.
ماده چهاردهم- در تمام مدتی که دادرسی در جریان است مستاجر باید طبق ماده پنجم این قانون و شرایط قبلی مال‌الاجاره را بپردازد و از تاریخ ابلاغ حکم قطعی دادگاه طرفین مکلف‌اند ظرف یک ماه به ترتیب مقرر در حکم دادگاه اجاره‌نامه تنظیم کنند.
چنانچه ظرف مدت مقرر در حکم اجاره‌نامه تنظیم نشود به تقاضای یکی از طرفین دفت دادگاه رونوشت رای را جهت ثبت آن حکم به دفتر اسناد رسمی ابلاغ به طرفین اخطار می‌کند که در روز و ساعت معین برای امضاء اجاره‌نامه در دفترخانه حضور به هم رسانند.
چنانچه موجر حاضر به امضای اجاره‌نامه نشود نماینده دادستان اجاره‌نامه را به مدت یک سال از طرف موجر ممتنع امضاء خواهد کرد اگر مستاجر تا 10 روز برای امضاء اجاره‌نامه حاضر نشود به تقاضای موجر همان دادگاه دستور تخلیه عین مستاجره را صادر می‌نماید.
ماده هفدهم- حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و از تاریخ اجرای این قانون انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی قانونی شناخته می‌شود.
ماده هیجدهم- مستاجر محل کسب و پیشه یا تجارت می‌تواند محل مزبور با به غیر انتقال دهد مشروط بر اینکه اولاً مستاجر جدید به همان کسب و پیشه و یا تجارت مشغول شود که در اجاره‌نامه قید گردیده و ثانیاً مدت اجاره جدید از بقیه مدت اجاره اصلی تجاوز ننماید.
مستاجری که می‌خواهد محل کسب پیشه یا تجارت را به دیگری به طریق فوق انتقال دهد باید به وسیله اظهارنامه موجر را به همان دفترخانه اسناد رسمی که اجاره‌نامه اصلی را تنظیم نموده برای روز و ساعت معین جهت شرکت در تنظیم اجاره‌نامه دعوت نماید فاصله بین روز وصول دعوت‌نامه و روز موعد نباید کمتر از سه روز باشد.
چنانچه موجر یا نماینده قانونی او در وقت مقرر حاضر نشد سند انتقال از طرف دفترخانه تنیظم و مراتب در آن تذکر داده خواهد شد.
در صورتی که مالک به انتقال محل کسب و پیشه یا تجارت رضایت ندهد مستاجر سابق و جدید متضامناً مسیول پرداخت مال‌الاجاره خواهند بود.
ماده بیست و سوم- کلیه پرونده‌هایی که در هیاتها یا کمیسیونهای بدوی مال‌الاجاره‌ها موجود بوده و منتهی به صدور حکم قطعی نشده باشد با رعایت صلاحیت به دادگاههای بخش یا شهرستان و پرونده‌هایی که در هیات‌های تجدید نظر مطرح است به مراجع پژوهشی صلاحیتدار از طرف اداره ثبت اسناد و املاک ارجاع می‌گردد تا طبق مقررات این قانون رسیدگی و رای مقتضی صادر شود و همچنین آرایی که هیاتها یا کمیسیونهای بدوی قبل از اجرای این قانون صادر کرده و قابل تجدید نظر باشند ظرف ده روز پس از ابلاغ در دادگاههای صلاحیتدار قابل رسیدگی پژوهشی می‌باشد.
تبصره 1- در مورد پرونده‌های مربوط به محل کسب پیشه یا تجارت که قبل از اجراء این قانون حکم قطعی بر تخلیه صادر و مسند حکم سازش نباشد اگر حکم اجراء نگردیده و همچنین نسبت به اوراق اجراییه که از طرف دفاتر اسناد رسمی بر تخلیه محل کسب و پیشه یا تجارت صادر شده و هنوز به موقع ارجاء گذاشته نشده است به تقاضای یکی از طرفین دادگاه بخش موضوع را به داوری ارجاع می‌کند تا داور با توجه به مقررات این قانون حق کسب پیشه یا تجارت مستاجری را تعیین نماید و پس از پرداخت آن از طرف مالک دستور اجرای حکم یا ورقه اجراییه از طرف دادگاه صادر می‌شود. رای داور در این موضوع قطعی و غیر قابل اعتراض است.